[거버넌스 칼럼 72] 고옥기의 '부동산경매절차에서 말소되거나 말소되지 않는 권리'

부동산이 경매로 매각되면 그 부동산위에 존재하던 권리들은 대부분 매각으로 소멸하게 되나, 소멸되지 않고 그대로 남아 매수인에게 인수되는 권리도 있다. 부동산 경매 입찰자는 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악해야 하는데 부동산 경매에 임할 때 중요한 부분이다. 낙찰로 인하여 말소되는 권리와, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 어떤 것이 있는가를 아는 것이 부동산권리분석의 가장 핵심이 된다.

부동산경매절차에 있어서 말소되는 권리는 저당권의 등기뿐만 아니라 매수인에 대항할 수 없는 모든 권리의 등기를 말한다. 반대로 말소되지 않는 것에는 매수인에게 대항할 수 있는 권리나 매수인이 인수하기로 한 경우, 매수인이 매각대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수한 경우에는 그 인수한 채무와 관계된 해당 권리를 위하여 등기된 부담도 존속시킨다.

말소되는 권리 관한 등기인지 여부는 부동산등기사항전부증명서에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고, 등기기록에 기입되지 않은 권리로서 특별법에 의하여 우선변제권이 인정되는 권리를 기준으로 판단하여서는 안 된다. 일례로 말소기준권리보다 앞선 소유권이전청구권가등기가 있는데, 다시 그 등기보다 앞서서 대항력과 확정일자를 갖춘 등기되지 않은 주택(또는 상가건물)임차권자가 있고, 그 임차권자가 경매절차에서 보증금 전액을 변제받은 경우에도 위 가등기의 부담은 소멸한다는 견해도 있으나 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다.

그러면 부동산경매절차에서 말소의 대상이 되거나 말소되지 않는 등기를 구체적으로 살펴보자.

부동산경매절차 자료사진

① 저당권설정등기 등

저당권, 가등기담보권 등은 압류채권자보다 선순위라도 매각에 의하여 소멸된다. 설정등기 후에 소유권의 변동이 있어도 저당권자나 가등기담보권자는 모두 배당받을 수 있고 모두 말소의 대상이 된다. 만약, 갑과 을 공유의 부동산에 대하여 공유자 전원의 지분 전부에 대한 근저당권설정등기가 마쳐진 후 을의 지분이 경매절차에서 매각된 경우, 위 근저당권설정등기 중 을의 지분은 말소되는 권리로서 말소하고, 근저당권설정등기의 목적을 갑의 지분으로 하는 변경등기를 한다.

한편 담보가등기가 기입된 부동산에 대하여 경매가 된 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸하나(가등기담보등에관한법률 15조), 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 일반가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소가 안 되지만, 그 가등기보다 선순위의 담보권, 압류 또는 가압류가 있으면 함께 말소한다.

② 용익물권, 임차권의 등기

지상권･지역권･전세권 및 등기된 임차권 중 저당권･압류채권･가압류채권에 대항할 수 없는 것(민사집행법 91조 3항)으로 후순위이면 매각으로 소멸된다. 다만 그중 전세권의 경우 선순위이더라도 전세권자가 법에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

전세권과 지상권의 경우 특정일부분이 아닌 일부 지분(공유지분)에 대한 말소는 할 수 없다. 수인이 공유하는 부동산의 일부공유자의 지분에 대한 근저당권설정등기와 부동산 공유자 전체에 대한 전세권설정등기가 순차적으로 등기된 후, 일부공유자의 지분에 대한 경매절차에서 근저당설정등기는 말소되고, 전세권등기는 전부 말소의 대상이 된다.

매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 압류･가압류의 효력발생 후의 주택이나 상가건물의 임차권은 등기된 여부를 불문하고 경매가 행하여진 경우에는 매각에 의하여 소멸하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 임차주택의 매각에 의하여 소멸되지 않는다. 다만, 대항력 있는 임차권이라도 임차인의 배당요구에 의하여 그 소멸 여부와 매수인에게 인수되는 대항력 있는 보증금의 범위가 결정될 수 있다.

근저당권 등 담보권 설정과 이 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조･설치되는 방법으로 그 목적물의 담보가치가 감소하는 것을 막기 위하여 담보권과 더불어 지상권(이른바 담보지상권)을 설정한 경우에 담보권이 소멸하면 등기된 지상권의 목적이나 존속기간과 관계없이 지상권도 그 목적을 잃어 함께 소멸한다.

③ 가압류등기

부동산에 대한 선순위 가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있으나 경우에 따라서는 법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행시킨다면 위 가압류는 소멸하지 않을 수 있다.

④ 가처분등기

부동산경매압류의 효력발생 후에 된 처분금지가처분등기는 매수인에 대항할 수 없으므로 말소의 대상이 된다. 압류의 효력발생 전에 된 가처분등기는 말소되지 않으나, 그보다 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권･압류･가압류등기가 있으면 역시 말소의 대상이 된다. 다만, 경매의 개시 당시 이미 소멸하였음에도 형식상 등기만이 남아 있는 근저당권보다 후순위라는 이유로 가처분등기의 말소는 원인무효이므로 여전히 가처분채권자로서의 권리를 가진다.

토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거･토지인도청구권을 보전하기 위하여 건물에 대한 처분금지가처분을 한 때에는 처분금지가처분등기가 건물에 관한 강제경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후에 이루어졌어도 매각으로 인하여 말소되지 않는다.

이상, 부동산경매절차에서 말소되거나 말소되지 않는 권리를 대략적으로 살펴보았다. 부동산경매절차에 참여하고자할 때는 먼저 등기사항전부증명서를 참고하여 말소되거나 매수인이 인수하여야 할 권리가 있는지 살펴보고, 감정평가서, 현황조사서, 매각물권명세서 등을 참고하여 등기된 권리 이외에 매수인에게 불리한 권리가 있는지를 꼼꼼하게 따져보는 것이 부동산경매절차의 첫걸음일 것이다.

◈ 칼럼니스트

사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원

고옥기 법무사

사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사

▣ 경 력

- 고옥기 사무소 대표 법무사

- 수원지방법원 성남지원 조정위원

- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사

- 서울중앙지방법원 등기전산화

- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장

- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관

- 서울중앙지방법원 민사신청과

- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여

- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여

- 행정사

- 공인중개사

출처 : 어떠카지TV(http://www.kajitv.com)