[거버넌스 칼럼 45] 오동현변호사의 코로나로 인한 임대차계약 해지방법

코로나 확산으로 인한 재정적 어려움으로 차임을 제때 납부하지 못하는 임차인이 많다. 임대인도 임차인의 어려운 사정을 이해하지 못하는 바는 아니겠지만 점차 악화되는 상황에서 임대차계약을 해지하고 새로운 임차인을 구하고 싶을 것이다. 반대로 임차인의 경우에도 차임을 납부하기 어려워 임대차계약을 해지하고 싶지만 임대인이 동의해주지 않는다면 곤란에 처하게 될 것이다. 코로나를 이유로 임대차계약을 해지하는 방법은 없을까?

1.차임연체를 이유로 한 계약해지

(1) 계약해지사유인 차임연체의 의미

상가건물 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 즉시 해지할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의8).

여기서 3기의 차임연체는 임차인이 차임을 연체한 횟수를 말하는 것이 아니라 납부하지 않은 차임금액을 말합니다.

예를 들어, 상가월세(차임)가 100만원이라고 가정했을 때 이때의 3기 연체금액이라 함은 100만원 금액을 3회 납부하지 않았을 때의 금액인 300만원을 의미합니다. 만약, 차임을 첫째 달에 미지급, 둘째 달은 100만원 지급, 셋째 달에 미지급 하였다면, 총 연체된 차임은 200만원이므로 2기 차임이 연체된 것이어서 계약해지는 불가능합니다. 차임을 첫째 달에 50만원, 둘째 달에 30만원, 셋째 달에 40만원, 넷째 달에 50만원, 다섯째 달에 60만원만 지급했다면, 총 연체금액이 230만원밖에 되지 않기 때문에 3기 연체에 도달하지 않은 것으로 간주됩니다.

(2) 코로나로 인한 차임연체 특례 조항

그런데, 코로나로 인해 영업이 어려워진 임차인을 보호하기 위해서 2020년 9월 29일부터 시행된 상가건물임대차보호법에서는 차임 연체에 관한 특례조항을 신설하여 이 법이 시행된 날로부터 6개월까지 기간동안 연체한 차임에 대해서는 계약해지 사유인 차임연체로 간주하지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조의9).

따라서, 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 기간 동안 임차인이 연체한 차임이 있더라도 이 기간에 연체한 차임을 제외한 나머지 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야만 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

그리고, 차임연체 특례조항은 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물인지 여부와 관계없이 모든 상가건물 임대차에 적용됩니다.

2. 사정변경을 이유로 한 계약해지

(1) 대법원의 사정변경 원칙

상가임차인의 경우에는 임대차계약에서 임차인의 사정으로 계약을 중도에 해지할 수 있는 권리를 유보하지 않았다면 3기의 차임연체를 하더라도 임차인이 계약해지를 요구하는 것은 불가능합니다. 하지만 코로나로 인해 영업이 어려운 임차인에게 계약이행을 계속 요구하는 것이 임대인의 절대적인 권리로 인정되는 것은 아닙니다.

대법원은 계약을 체결할 때 예견할 수 없었던 사정이 발생함으로써 야기된 불균형을 해소하고자 신의성실 원칙의 파생원칙으로서 ‘사정변경의 원칙’을 인정하고 있습니다. 즉, 계약성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다(대법원 2013. 9. 26.선고 2012다13637전원합의체 판결).

(2) 최근 코로나로 인한 계약해지를 인정한 하급심 판결

최근 위 대법원 판결의 ‘사정변경 원칙’의 취지를 인용하여 코로나로 인해 계약을 이행할 수 없었던 상가임차인의 계약해지 주장을 인정한 판결내용을 소개합니다.

액세서리 도매업을 하던 회사가 서울 명동의 상가건물 1층 점포를 임대해 직영점을 운영했습니다. 임대기간은 3년, 보증금 2억 3천만원, 월세 2,200만원의 조건이었습니다. 고객의 대부분은 외국인 관광객인데 코로나로 인해 평시 월 5천~9천만원에 이르던 매출이 100만~200만원 수준으로 급감했습니다. 임차인은 코로나라는 불가항력적인 사유로 인해 임대차계약을 해지해달라고 요구하면서 임대차보증금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

이 사건에서 서울중앙지방법원은 해외입국자의 2주 격리 의무화로 인해 해외여행객수가 99%이상 감소하였고, 코로나가 장기화 되어 매출이 90%이상 감소한 상태가 지속되어 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었다고 지적하면서, 이러한 사태는 당사자 누구도 예상할 수 없었기 때문에 당사자의 책임이 없고, 따라서 이는 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하였습니다. 또한, 계약해지 조항이 없었다고 하더라도 계약의 계속은 당사자의 책임없는 사유로 인하여 당사자에게 적자를 강요하는 것으로서 사정변경을 인정하지 않을 경우 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 판단하였습니다(서울중앙지방법원 2020가단5261441판결).

물론, 위 판결은 하급심판결이므로 모든 상가건물임대차계약에 대해 코로나로 인한 계약해지가 인정될 수 있다고 해석할 수는 없습니다. 다만, 코로나라는 사정을 계약당사자의 귀책사유가 아닌 외부 불가항력 사유로 인정했다는 점은 큰 의미가 있습니다.

임대차관계에서 계약해지가 가능한지 여부, 계약해지 후 명도, 임대차보증금 반환, 원상회복 등 처리해야 할 변수가 많고 그 과정에서 분쟁이 발생하는 경우도 많습니다. 각각의 계약관계에 대해서는 변호사 등 법률전문가의 상담과 조력을 받기를 권합니다.

◈ 칼럼니스트

KMAS(한국경영자문원) 법률 자문위원

오동현 대표변호사/공인노무사

▣ 경력

- 현 법무법인 백하 대표변호사

- 현 국토교통부 자문변호사

- 한국경영자문원 법률 자문위원

- 서울주택도시공사

- 한국건설자원협회

- 한국건설공제조합

- 서울신용보증재단

- 한국공인중개사협회

- 주택관리공단

- 한국감정평가협회

- 대한주택관리사협회 등 다수 기관 자문변호사 및 소송전담변호사 수행

출처 : 어떠카지TV(http://www.kajitv.com)