[거버넌스 칼럼 99] 김윤석 공인중개사, 부동산시장 바닥이 보이지 않는다

요즈음 부동산시장은 한마디로 ‘빙하기’에 들어선 형국이다. ‘아파트 반값 폭락’ ‘영끌 · 빚투족의 몰락’ 등등 신문과 방송에서는 6개월 전부터 매매가 및 전월세값 폭락을 알리는 뉴스를 마치 월드컵 생중계하듯 전하기 시작했다. 더욱이 가파른 금리인상에 따른 소비자들의 심리적 충격으로 '급급매' 도 팔리지 않으면서 전월세 거래마저 자취를 감춘 초유의 사태에 빠져들었다.

일례로 국토교통부에 신고한 실거래가를 보면, 서울시 송파구 잠실 엘스아파트 전용면적 84㎡(34평)는 2021년 10월에 27억 원으로 최고가를 찍었다가 올해 11월 19억 원대로 불과 1년 만에 8억 원이나 떨어졌다. 인천 송도SK뷰 84㎡도 2021년 12월 10억 원대에서 올해 11월에 6억3000만 원대로 실거래가격이 4억 원가량 떨어졌다.

가격이 더 폭락할 것이란 기대심리가 팽배해지면서 거래마저 뚝 끊겼다. 이른바 ‘대장주’ 아파트로 불리는 전국 50개 단지 국민평형(전용 84㎡) 아파트의 거래 건수는 올해 1월부터 10월말까지 275건으로, 지난해 같은 기간 거래량 780건 대비 64.7% 급감한 셈이다. 또 국토교통부가 밝힌 올해 10월까지 전국 주택거래량은 3만2173건으로, 전년 동월 대비 57.3% 감소해 부동산시장의 침체를 잘 보여주고 있다.

집값 폭락은 전월세 임대시장으로 불똥이 튀었다. 올가을 임대차3법으로 인한 전세대란을 우려했지만 전월세 가격이 하락하자 집주인이 그 차액을 세입자에게 돌려주지 못해 2년 더 눌러앉는 재계약이 크게 늘어나 거래가 뚝 끊겨버렸다. 일부 지역에선 '역전세난'에 몸살을 앓고 있다. 전셋값 하락으로 발생한 차액을 돌려주지 못한 집주인이 세입자에게 이자 형식으로 월세를 내주는 기현상이 좋은 예이다.

그렇다면 부동산시장이 깊은 나락으로 떨어지는 원인은 무엇일까. 아울러 침체가 언제까지 이어지고 언제쯤 바닥을 치고 반등할 것인지에 무주택자나 투자자들의 관심이 쏠린다. 침체의 원인은 부동산시장의 본질적인 문제와 시장 외적인 문제(외부충격)에서 그 답을 찾을 수 있다.

시장의 본질적인 문제를 보면, 서울을 비롯한 수도권과 대도시는 여전히 주택공급이 부족한 상태이다. 따라서 언제든지 반등할 가능성이 존재하지만 지난 5년간 급등했던 점에 비춰 당분간 조정기를 거칠 것으로 보는 전망이 우세하다. 조정기는 과거 경험에 비춰볼 때 단기적으로 1~2년, 장기적으로는 4~5년까지 지속되었기 때문에 대략 3년 정도로 예상된다.

주택가격 폭락을 초래한 시장 외적인 요소는 가파른 금리 인상이기에 금리변동에 따라 반등의 시기가 결정될 것으로 보인다. 주지하듯이 2020년 코로나 바이러스-19 팬데믹으로 세계 각국은 앞다퉈 재정지출을 확대해 경기를 부양했다. 그 결과로 인한 인플레이션을 방어하기 위해 미국에서 급격히 금리 인상을 시작했고, 우리나라도 환율 및 자금유출을 방지하기 위해 금리 인상을 따라갈 수밖에 없다. 미국이 현재 6%의 인플레이션을 2%대가 될 때까지 금리를 인상하겠다는 기본정책을 바꾸지 않는 한, 2023년 말까지는 금리인상을 멈추지 않을 것이다.

금리의 영향을 중시하는 일부 전문가 중에서는 국내 기준금리가 내년 말까지 지속적으로 올라 3.5%에 이른다면 서울 집값은 최대 30%까지 떨어져 2018년 4분기 수준으로 돌아갈 것으로 내다보고 있다. 따라서 부동산시장의 반등은 인플레이션이 언제쯤 안정되느냐에 달린 셈이다. 인플레이션이 진정될 경우 빠르면 2023년 후반, 2024년부터는 시장이 반등할 수도 있다는 전망이 나온다.

집값 폭락은 단순히 부동산시장에 국한되지 않고 국가 경제 전반에 미치는 파장이 크다는 점에서 마냥 손 놓고 지켜볼 문제가 아니다. 금리 상승기에 집값이 급격하게 붕괴해 연착륙을 못 하면 은행 건전성 훼손을 시작으로 경제 위기를 맞을 수도 있다. 그간 부동산시장에 묶어놓은 규제와 관련 세법을 완화해 더 큰 경제 위기를 막는 지혜를 모을 때이다.

◈ 칼럼니스트

사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 부동산 자문위원

김윤석 서초오구공인중개사사무소대표/공인중개사

사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 부동산 자문위원김윤석 서초오구공인중개사사무소대표/공인중개사

▣ 경력

*공인중개사

*서초오구공인중개사사무소 대표

*고려대 졸

*농민신문 기자, 고객지원국 부국장,

*농민신문사•한국농업방송(NBS) 경영지원국장

*에듀윌부동산아카데미 창업CEO과정 수료

*부동산자산관리전문가1급

*부동산권리분석사1급

*상가분석사1급

*풍수인테리어지도사1급

*경매 기본&심화 전문가과정 수료

출처 : 중부연합뉴스(http://www.kajitv.com)