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[금요칼럼] 오동현변호사의 부동산전세사기 예방법

정부의 각종 부동산규제대책에도 불구하고 전세가격이 점차 오르다보니 값싼 전세매물을 찾기란 여간 쉬운 일이 아니다. 그러나 발품을 팔아 어렵게 값싼 전세매물을 찾는다해도 전세사기를 당해 평생을 마련한 목돈을 한순간에 잃어버리는 안타까운 일들도 종종 있다.


소유권자가 아닌 허위의 대리인과 전세계약을 체결했다가 전세금을 날리거나, 진정한 소유권자와 계약을 체결했지만 전세금을 반환할 능력이 없는 소위 ‘깡통전세’여서 전세금을 날리는 경우를 말한다.


부동산 전세사기를 당하지 않고 안전하게 전세금을 지키는 방법은 없을까? 이하에서 부동산 전세계약시 반드시 알아두어야 할 주의사항들을 살펴보겠다.


첫째 부동산 등기부등본 확인

전세계약을 체결할 때 가장 먼저 해야 할 일은 부동산 등기부등본부터 확인하는 것이다. 그런데, 의외로 부동산 등기부등본을 잘 확인하지 않는 사람들도 많다. 이제 막 사회생활을 시작한 청년세대이거나, 부동산계약을 처음 체결해보는 사람들은 부동산등기부등본이 무엇인지조차 모르는 경우도 많다.


물론 공인중개사가 계약체결 전에 등기부등본을 미리 확인해주지만, 본인이 직접 계약전에 등기부등본을 발급받아서 실소유자와 선순위담보권을 확인하는 것이 좋다.


등기부등본은 법원 등기소를 방문하지 않아도 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 전자로 열람할 수 있다. 등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구분하는데, ‘표제부’에는 해당부동산의 지번, 지목, 구조, 면적의 현황이 표시되고, ‘갑구’에는 소유권자가 표시되며, ‘을구’에는 소유권이외 권리관계가 표시된다.


이때 ‘갑구’에서 부동산의 실제 소유자가 누구인지, 공유자가 있는지, 압류, 가압류, 가등기 등 권리제한사항이 있는지를 반드시 확인해야 한다. 그리고 ‘을구’에서 저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있는지 체크하고, 만약 저당권 등이 있다면 해당 부동산의 시세에서 선순위채권을 제외한 금액이 전세보증금보다 충분히 높아서 깡통전세가 될 우려는 없는지 확인해야 한다.


만약, 해당 부동산에 가압류, 가처분, 선순위 담보권 등의 권리가 기재되어 있다면 해당 권리의 말소후 계약을 체결 하는게 바람직하다. 선순위근저당이 시세의 70%를 넘을 경우 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에 계약을 피하는 것이 좋다. 특히, 아파트와 달리 시세확인이 어려운 주택은 주의를 요한다. 선순위등기가 있는 경우 선순위등기의 말소를 반드시 특약으로 기재하고 계약체결 후 등기부등본을 열람하여 등기말소를 꼭 확인해야 한다.


또한 입주 직전의 신축아파트의 경우 가짜 소유자 또는 무자격 중개업자가 해당 아파트의 부동산등기부등본이 아직 발급되지 않은 점을 악용하여 한 물건에 대해 여러명과 동시에 계약을 체결하고 전세보증금을 챙겨 잠적하는 사례도 있으니 각별히 주의하자. 


둘째 전세계약서 작성

가. 전세계약은 소유자와 직접체결할 것


전세계약서를 작성할 때에는 반드시 소유권자와 계약을 체결해야 한다. 간혹 소유권자의 가족 또는 공인중개사, 제3자가 위임을 받았다면서 대리인으로 계약을 체결하는 경우가 있는데 향후 법적 다툼이 벌어지는 경우가 많다. 대리인이 나서서 시세보다 전세금을 싸게 해주겠다며 계약을 권유하는 경우 전세사기일 가능성이 있으니 주의를 요한다.


소유자와 대면계약이 어렵다면 전화통화로 소유자와 대리인의 관계가 무엇인지, 왜 대리인이 계약을 체결하는지 물어보고 관련대화를 녹취해도 좋다. 그리고, 위임장과 소유자 인감증명서가 최근 발급된 문서인지 체크하고, 계약서에는 대리인이 아닌 소유자 인감도장을 날인하는 것이 안전하다.


나. 전세금은 반드시 소유자 명의 계좌로 지급할 것


계약체결 후 전세금은 반드시 소유자에게 지급하는 것이 안전하다. 대리인과 계약을 체결하더라도 전세금을 소유자가 아닌 대리인에게 지급해야 하는 이유는 사실상 없다. 대리인이 전세금을 지급받았다는 영수증을 작성해 준다고 해도, 실제 소유자가 대리계약 자체를 부인한다면  소유자로부터 전세금을 반환받기는 쉽지 않다.


셋째 전입신고 및 확정일자받기

전세계약 체결 후에는 전입신고를 해야 한다. 전입신고를 해야 집주인이 바뀌더라도 매수인에게 보증금 반환과 계약기간 동안 해당 주택에서 살 수 있는 권리, 즉 대항력이 인정된다. 또한, 집이 팔렸을 때 보증금을 우선적으로 돌려받으려면 확정일자를 받아야하고, 만약 중간에 보증금이 올랐다면 오른 보증금에 대해서 다시 확정일자를 받아야만 증액된 보증금에 대해서도 우선변제 효력을 인정받을 수 있다.


넷째 전세사기 확인시 신속히 법률전문가의 조력을 받을 것

전세사기 피해를 당한 경우 신속히 대응하는 것이 중요하다. 허위계약으로 인한 피해의 경우 사기죄로 형사고소하고, 실제 소유자의 과실여부에 따라 소유자를 상대로 민사소송을 제기할 수 있다. 실제 소유자가 전세금을 반환할 수 없는 깡통전세 피해인 경우에는 소유자가 다수의 세입자를 상대로 보증금을 반환하지 않고 있다면 사기죄 성립이 가능하고, 소유자의 책임재산에 대한 가압류 등 임시조치를 취한 뒤 보증금반환소송과 해당 부동산의 경매낙찰 등 법률적 대응에 대해 변호사의 조력을 받을 필요가 있겠다.




 ■ 칼럼니스트

오동현 변호사, 한국경영자문원 법률 자문위원




▣ 경력

- 현 법무법인 은율(남부) 대표변호사

- 현 국토교통부 자문변호사

- 서울주택도시공사

- 한국건설자원협회

- 한국건설공제조합

- 서울신용보증재단

- 한국공인중개사협회

- 주택관리공단

- 한국감정평가협회

- 대한주택관리사협회 등 다수 기관 자문변호사 및 소송전담변호사 수행


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오동현 변호사

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출처 :데일리경제(http://www.kdpress.co.kr)

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