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[거버넌스 칼럼 82] 김경완 박사의 ‘2022 새 정부 도시재생 추진방향’

2022년 7월 28일, 국토교통부는 2022년 도시재생사업 신청 가이드라인을 발표했다. 도시재생 추진방향은 ‘경제거점 조성 및 지역 특화재생을 통한 도시공간 재창조’다.

기본 방향은 다음과 같다.

첫째, 쇠퇴한 지역에 복합개발을 통한 경제거점을 조성하여 도시공간 혁신을 도모하는 것이다.

둘째, 지역별 고유자원을 활용한 맞춤형 재생사업을 통해 도시경쟁력을 강화하는 것이다.

셋째, 지역과 민간의 적극적인 참여를 통한 지역간 균형발전을 선도하는 것이다.


주요 추진 방향은 다음과 같다.

첫째, 성과 중심으로 사업체계를 개편하는 것이다.

기존의 혁신지구, ‘경제기반형/ 중심시가지형/ 일반근린형/ 주거지지원형’ 활성화계획과 인정사업 및 우리동네살리기를 경제재생 거점사업과 지역특화재생, 인정사업 및 우리동네살리기로 통폐합했다. 경제재생은 쇠퇴한 원도심에 경제적 파급 효과가 큰 거점시설을 조성하기 위해 혁신지구 사업을 추진하는 것이다. 특화재생은 중심·골목상권 활성화, 도시 경쟁력 강화 등을 위해 지역 특성을 살리는 사업을 신설하며, 중소도시에서 중점 추진한다.


경제거점사업은 혁신지구를 통해 사전에 활성화계획 수립이 없이도 재정·특례 등을 지원하여 신속히 추진한다. 250억원을 지원하며 연 네 곳 내외를 선정한다. 지역특화재생은 공모로 선정하되 경제 활성화, 일자리 창출 등의 효과를 극대화하기 위해 마중물 사업을 직접 평가한다. 150억원을 지원하며 연 20곳 내외를 선정한다. 아울러 큰 규모의 특화재생사업은 혁신지구 절차로 추진이 가능하다.


위험·방치건축물 정비 등을 위해 도입된 인정사업 제도는 활성화 계획 없이 사업계획 공모를 통해 선정한다. 50억원을 지원하며 전국에서 연 10곳 내외를 선정한다. 우리동네살리기는 기존과 추진절차가 동일하다. 연 선정개수는 10곳 내외다. 선정 규모로 보면, 선택과 집중을 통한 사업효과 제고를 위해 신규 물량을 매년 40곳 내외로 선정하고 규모있는 사업을 지원한다. 기존사업에 대한 추진실적 평가 결과를 반영하여 매년 국비 지원 규모를 결정하고 부진사업은 예산지원을 감축한다.


둘째, 일자리를 창출하는 경제거점 조성을 확산하는 것이다.

쇠퇴지역에 주거 업무 상업 등 도시기능을 복합개발하여 일자리를 창출하는 도시재생 혁신지구를 조성한다. 연 네 곳 내외를 선정한다. 혁신지구는 국정과제 38 ‘국토공간의 효율적 성장전략 지원’에 해당한다. 도시재생 혁신지구는 쇠퇴지역(50만제곱미터 이내)을 복합개발하기 위해 사업을 시행하는 공공에게 재정과 기금 등을 지원하고 입지규제 최소구역 등의 도시·건축 특례를 부여하는 사업이다.


기존 활성화계획의 점 단위 패키지사업이 아닌 면단위 개발방식으로 규모가 크고 신속한 사업 추진이 가능하다. 대규모사업은 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자신탁) 등을 활용하여 국비 외에도 기금 지원이 가능하다. 혁신지구 적용사례를 보면 다음과 같다. 교통과 관련하여 광역 교통 거점에 복합환승센터 조성으로 집객을 유도하고, 지역 내 산학 연계를 위한 업무공간 및 주상 복합을 공급한다. 천안이 대상지역이다. 신산업과 관련하여 UAM(도심항공교통)·친환경차 등 미래교통의 허브 구축 및 산학연 클러스터(유사업종에서 다른 기능의 기관들이 모여 있는 것)와 상업시설을 복합적으로 조성하는 경우도 있다.

서울 강서구와 안산에 그 사례가 있다. 업무와 관련하여 혁신산업 관련 성장·중견기업을 위한 지식산업센터 등을 조성하고 일자리 연계형 주택을 공급한다. 고양, 광주, 부천, 구미 등에 그 사례가 있다. 주거와 관련하여 일자리 밀집지역에 주거단지를 조성하고 도시재생 기반시설 등 복지·행정기능의 복합개발을 시도한다. 서울 용산과 안양에 그 사례가 있다. 사업비는 1,688억 원에서 2조 9,640억 원까지 지원되었다. 면적은 12,252제곱미터에서 354,567제곱미터까지 지역에 따른 차이가 있다.


셋째, 지역과 민간 주도의 특화재생을 추진하는 것이다.

특화재생은 역사·문화 등 고유자산을 활용하여 스토리텔링 및 도시 브랜드화를 추진하고 중심·골목상권을 활성화하는 사업이다. 연 20곳 내외를 선정하게 된다. 지역 특화재생을 위해 도시재생 기반시설, 골목길 정비 등 점·선 단위 사업추진이 필요하므로 도시재생법에 따른 활성화계획 체계를 유지한다. 거점시설 조성 등 규모있는 지역특화재생 추진시에는 혁신지구 절차로 추진이 가능하다.


도시 브랜드화로 지역의 역사·문화·건축 등 고유자산을 활용하여 관광·문화거점 조성 및 방문코스를 개발하고, 스토리텔링을 강화한다. 전시·공연장, 예술 골목, 근대문화 산책로, 공방, 체험관광 및 판매장 등이 만들어진다. 중심·골목상권 활성화로 지역자산을 활용한 스토어 브랜드 개발, 특화거리 조성, 상권 컨설팅 등 공간 조성과 프로그램 통합 지원을 추진하고 임대상가, 창업공간 조성에 기금을 지원한다. 스토어 브랜드 사례로 제주의 모슬개 도시락(4·3사건), 군산의 째보스토리(수제맥주), 부산의 래추고(한복) 등이 있다.


청년창업 지원으로 저렴한 임대료의 상생협력상가 조성을 지원하고, 창업·벤처기업 등 경제 주체 육성을 위해 모태펀드 투자를 확대한다. 지역특위 국정과제 11 ‘지역사회의 자생적 창조역량 강화’를 실현하기 위한 로컬 콘텐츠 타운으로 일자리를 창출하며, 청년 인재 유입을 위한 로컬 창업 지원과 도시재생 특화사업이 융합된 지역별 특화 콘텐츠 타운을 조성한다. 중기부의 로컬크리에이터 활성화사업과 국토부의 지역특화 도시재생사업을 연계하는 것이 그 사례다.


지자체가 지역특구 등을 활용하여 로컬 스타트업 육성계획을 마련한다. 지역 특구 지원 정책, 인프라, 규제특례 등을 연계 활용하여 수립한다. 창조경제혁신센터-소상공인재단 등과 타운 내 창업을 지원한다. 공간을 제공하고, 시제품을 제작하게 하며, 사업화 자금을 지원하고, 멘토링을 해주며, R&D(연구개발)를 독려하고, 판로 등을 주선하는 것을 말한다.





도시재생사업을 통한 변화의 현장 [김경완 박사 자료 제공]



넷째, 민간 참여를 활성화하는 것이다.

우선 민간협력형 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts, 부동산 투자신탁)를 확산시킨다. 공공 거점사업에 전문역량을 갖춘 민간 참여로 도시재생 효과를 극대화하는 민관협력형 리츠 확대를 추진한다. 지자체는 후보지 제공으로 현물을 출자한다. 인·허가 지원 및 최소 한도의 요구 조건을 제시한다. 민간은 출자를 전제로 사업기획부터 시공·운영 등 전반을 주관하며, AMC(자산관리 및 업무위탁)를 담당한다. 기금은 사업 추진 전반의 과정을 지원하며, 기금 출자와 융자 및 공공성 등을 검증한다.


시범사업으로 2021년에 선정된 천안 오룡지구 민관협력형 리츠가 있다. 이 사업을 내용과 규모면에서 보면, 천안 오룡경기장 철거부지에 민간 컨소시엄의 기획으로 아파트 687호가 지어졌으며, 수영장과 빙상장 등을 갖춘 대규모 체육시설 및 복지시설이 조성되었다. 3,639억 원이 사용되었다. 지자체에 기획설계 등 컨설팅을 지원한다. 공공시설 도입계획(공모요건) 등에 따른 사업성 분석을 기본으로 하되, 지자체 여건을 감안하여 필요시 기본구상까지 확대가 가능하다. 민간이 제시한 공사비 검증 절차를 제도화하며, 기금과 같은 금융구조화 컨설팅 등을 지원한다.


그리고 민간제안형 리츠를 활성화시킨다. 민관협력형 리츠에서 더 나아가 민간이 특정 입지에 사업을 기획하고 공공에 선 제안하는 사업모델을 발굴하고자 한다. 민간 단독도 가능하며, 민간과 지자체 또는 민간과 공공기관 등의 다양화로 부지 확보의 가능성을 제고한다. 도시재생사업 등과 결합시 국비지원과 공간지원리츠를 통한 선 매입 등을 지원함으로써 위험부담 완화 및 민간 참여를 유도하고자 한다. 아울러 특화재생 사업에도 민간 참여 모델을 발굴하고 확산하고자 하는 방향을 가지고 있다. 예를 들면, 민간이 사업을 기획할 수 있다. 민간이 시설 운영을 관리할 수도 있다. 민간이 지자체에 도시재생계획 제안을 할 수도 있게 된다. 해외 사례를 보면, 영국에서 지역기반 디벨로퍼(developer: 부동산 관련 개발 사업자)가 지자체와 협력하여 지역계획 수립, 사업기획 및 시행, 사후 운영 관리 등을 수행하고 있다.


다섯째, 노후 주거지 정비를 활성화하는 것이다.

먼저 주택정비 활성화를 지원할 것이다. 사업성 부족으로 민간 정비가 어려운 쇠퇴지역에 공공시행 도시재생사업을 통해 재정·특례 등을 지원하여 정비하는 것이다. 혁신지구를 통해 ‘역세권 첫 집’ 1만호를 포함한 양질의 주택을 공급하고, 다양한 정비사업과 연계하여 기반시설의 설치를 지원하는 것이다. 주거재생혁신지구와 같은 공공주도의 제한적 수용방식을 통해 쇠퇴한 노후 저층주거 밀집지역의 주택을 정비하고자 한다. 가로 또는 자율주택정비·소규모재건축·재개발사업 등과 같은 주택정비사업의 수요증가에 따라 융자지원 규모의 확대를 추진한다.


그리고 노후 주거환경을 개선하는 데 역점을 둔다. 주택정비사업이 어려운 노후 주거지는 시급한 곳부터 빈집 등을 활용하여 주차장, 복지시설 등 도시재생 기반시설을 확충해나간다. 효과적인 마을경관 개선을 위해 집수리와 골목길 정비를 연계 지원한다. 집수리의 경우, 20년이 경과된 주택의 지붕 또는 옥상, 외벽, 마당 등 수리에 1,200만원 이내를 지원하는데, 자부담 10%를 전제로 한다. 정주여건 개선을 위해 스마트 기술 접목도 활성화한다. 비좁고 어두운 골목길이 있는 저층 주거 밀집지역에 저비용의 공간 효율적인 스마트기술을 활용하여 안전하고 쾌적한 환경을 조성한다. 스마트기술에는 스마트보안등, 스마트횡단보도, 이동형 CCTV, 안전한 등굣길, 스마트 분리수거, 스마트 화재감지 장치 등이 있다.


여섯째, 지자체의 자율성 확대 등 사업추진체계를 개선하는 것이다.

사업추진체계 운영시 지자체 역할을 확대한다. 효과적인 사업추진을 위해 지자체가 지역의 전문성을 활용하여 다양한 사업추진체계를 선택할 수 있도록 자율성을 강화한다. 지역의 전문성은 지자체 도시공사, 시설공단, 지역연구원, 민간기업 및 도시개발 금융전문가 등을 통해 드러난다. 신규사업 선정시 광역 현장지원센터는 지자체 자율적으로 설치하도록 개정한다. 사업 특성과 지역 여건에 따라 사업추진에 꼭 필요한 협의체 및 자문기구를 탄력적으로 구성·운영할 수 있도록 절차를 간소화 한다. 센터장 등 모든 인력은 공개 채용을 원칙으로 한다. 직영과 위탁의 운영 방식은 지자체가 공정성·투명성·전문성을 고려하여 결정한다.


전문가 역량강화 중심으로 추진방식을 개선한다. 전문가 및 지자체 공무원 교육, 거점대학 전문인력 양성 사업을 확대하여 사업추진 역량강화를 지원한다. 공무원·전문가·공공 디벨로퍼(부동산 관련 개발 사업자)로 교육대상을 확대한다. 도시정비·경영 등을 포함한 교육 프로그램을 마련하여 전문가 역량을 강화한다. 도시재생 거점대학을 통해 혁신지구·지역특화재생을 위한 석·박사 전문 인력을 500여명 양성하여 지역의 사업추진 역량을 지원한다.


지역주민 역량강화를 위한 마을 운영 관리나 지역 브랜드 및 공동체 수익사업 개발, 지역문화 활성화 프로그램 등의 소프트웨어부분 사업은 지자체 자율적으로 추진토록 전환하고 필요시 지자체 자체 예산으로 추진한다. 2022년 도시재생 관련 행사의 경우, ‘도시재생 한마당행사’는 ‘도시재창조 한마당’으로, ‘도시재생·정비 산업박람회’는 ‘도시혁신 산업박람회’로 바뀐다.


이상에서 2022년 새 정부 도시재생 추진방향을 살펴보았다. 도시재생은 도시재창조이며, 도시혁신이다. 정부의 정책 방향에 따라 용어는 바뀌어도 도시를 새롭게 만들어가는 내용은 지속된다. 도시재생에 대한 새 정부의 추진 방향을 이해하여 민간 전문가와 함께 정부와 지자체 중심의 도시 새롭게 하기를 적극 모색해야 할 것이다. 2022년도에는 8월과 9월 사이에 사전 컨설팅이 이루어진다. 중앙 선정은 9월 15일에, 시도 선정은 9월 21일에 시행된다. 9월부터 11월 사이에 중앙의 실현가능성 및 타당성 평가와 시·도의 실타평가를 병합한 선정평가가 서면검토와 현장실사, 종합평가를 거쳐 진행된다. 11월 중순에 국비지원 타당성 검토, 스마트재생 선정, 관계부처 협의가 이루어지며, 11월말에 실무위원회 검토가, 12월 중순에 도시재생특별위원회 심의를 통해 사업선정과 국비지원이 확정된다. 도시재생을 통한 도시 새롭게 하기는 100년, 200년, 300년, 1000년을 바라보며 지속적으로 추진될 수밖에 없다. 시간의 길이에 비례하여 성숙될 것이다. 2022년 도시재생의 추진 방향을 숙지하여 대한민국의 도시 새롭게 하기가 한 단계 아름다운 꽃을 피우길 기대한다.





◇ 칼럼니스트


사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 김경완 박사




사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 김경완 박사

■ 경력


- 도시재생연구소오플러스협동조합 이사장

- 난곡난향마을관리사회적협동조합 이사

- 자율주택정비사업업무대행 한마음세상 대표

- 난곡로26길 골목반상회 ‘꽃길모임’ 대표

- 전 숭실대학교·한국산업기술대학교 시간강사

- 숭실대학교 국어국문학과 학사·석사·박사 졸업(문학박사)

- 숭실대학교 기독교학과 학사 졸업·박사과정 수료


출처 : 중부연합뉴스(http://www.kajitv.com)