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[거버넌스 칼럼 42] 고옥기 법무사의 부동산 경매절차에 있어 매각불허가결정 사유

부동산 경매절차에서 매수인으로서는 최고가매수인으로 선정되었으나 매수가격을 너무 높게 잡은 탓에 대금납부를 할 수 없을 때, 숨은 권리가 있어 추가비용을 들여야 하는 때, 권리분석을 잘못한 경우 등 여러 가지 이유로 이러한 지위에서 벗어나고픈 간절함이 있을 수 있을 것이다. 또한 경매를 당한 부동산 소유자 입장에서는 부동산의 매각을 조금 늦추면 경매신청채권자의 청구금액을 갚을 수 있을 때도 마찬가지 입장일 것이다. 이런 경우 매각불허가결정이 나면 매수에 관한 책임이 면제되어 매수인은 보증금을 반환받을 수 있고, 소유자는 빚을 청산하고 부동산의 소유권을 지킬 수 있어, 아래와 같은 갖가지 사유를 들어 매각불허가를 위한 이의신청을 할 것이다. 그러면 어떤 이유들이 매각불허가결정을 하여야할 경우인지 예를 들어 살펴보자.






출처: 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-경매절차-부동산경매



(가) 매각절차에서 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 않는다(민집 123조 1항). 예를 들면, 부동산강제경매 사건에서 공유자인 갑이 집행법원에 기일 전 공유자 우선매수신고서를 제출하였는데, 집행관이 제1회 매각기일에서 응찰자가 없자 사건번호 및 공유자 이름을 부르지 않고 매각기일을 종결한 후 제2회 매각기일에서 병을 최고가매수신고인으로 결정하자 갑이 절차상 하자를 이유로 매각불허가결정 신청을 한 사안에서, 위 경매절차는 제1회 매각기일의 진행에 중대한 절차 위반이 있어‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당하여 매각불허가신청이 정당하다고 보았다(대구지방법원 2016.11.6.자 2016라463 결정).



(나) 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때

매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 법원이 직권조사의 결과 민사집행법 121조에 열거된 7가지의 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 않는다(민집 123조 2항 본문). 예로 경매부동산의 공고된 면적과 실제면적이 크게 다른 경우, 시가와 현저히 차이가 나는 경우, 선순위 임차인이 있는데 이를 누락한 경우, 매각물건명세서나 현황조사서, 감정평가서의 기재에 관하여 누락이나 오류가 있는 경우, 경매진행의 절차상문제가 있는 경우 등이다. 그러나 매각기일 당시에 존재하였던 흠이 그 후 매각허가결정 여부의 재판 시까지 추인이나 법령이 정한 관청의 증명, 인・허가(예를 들어, 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권경매의 경우 이전인가 등)로 추후보완된 경우에는 불허가결정 대상은 아니다.


(다) 과잉매각으로 되는 때

여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민집 124조 1항 본문). 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않지만, 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다. 다만, 토지와 그 지상건물은 동일인이 매수하는 것이 경제적 효용이 크므로 일괄매각의 경우에 준하여 취급할 것이고, 과잉매각을 이유로 매각불허할 것은 아니다(대결 1968. 9. 30. 68마890).


(라) 집행정지결정 정본이 제출된 경우

매각기일 종료 후 매각허가결정 선고 전에 집행법원에 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 매각불허가결정을 하여야 한다(대결 2009. 3. 12. 2008마1855). 그러나 채무자가 매각허가결정이 선고된 후 집행법원에 강제집행을 일시정지 하도록 명하는 재판의 정본을 제출한 경우에도 매각허가결정의 확정을 저지할 수는 없으나 경매절차를 필요적으로 정지하여야 하고 매각허가결정 확정 후 대금지급기한을 지정하는 것은 위법하다(대결 1995. 2. 16. 94마1871).


(마)부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 있는 경우(민집 121조 6호, 127조 1항)

매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우는 매수인은 매각허가에 대한 이의가 아닌 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있다. 매각허가결정 단계에서 부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는 민사집행법 127조 1항에 의한 매각허가결정의 취소신청만 할 수 있다. 또한 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에도, 매수인은 자신에 대한 매각허가결정의 취소신청을 구할 수 있다(대결 1998. 8. 24. 98마1031).


하지만 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 매각대금 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 민사집행법 127조 1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다.




고옥기 법무사 사무실



이상 여러 가지 매각불허가사유를 열거해 보았다. 민사집행법 121조에 열거된 7가지 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 법원이 직권으로 조사하여 매각을 허가하지 않는다지만, 매각까지 완료된 상황에서 법원이 직권으로 조사하여 매각불허가하기란 쉽지가 않다. 경매절차를 진행한 법원의 입장에서는 매각불허가사유와 같은 하자가 있더라도 매각에 방점을 두고 배당절차까지 나가고 싶겠지만, 경매를 당한 부동산 소유자나 최고가매수인으로 선정된 이해관계인이 입장에서 이런 저런 이유로 매각불허가결정을 받을 구실을 찾을 것이다. 즉, 매각불허가결정을 받고 싶은 이해관계인은 적극적으로 매각불허가사유를 찾아 제시하여야 한다.




◈ 칼럼니스트


KMAS(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사




KMAS(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사



▣ 경력


- 고옥기 사무소 대표 법무사


- 수원지방법원 성남지원 조정위원


- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사


- 서울중앙지방법원 등기전산화


- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장


- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관


- 서울중앙지방법원 민사신청과


- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여


- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여


- 행정사


- 공인중개사


출처 : 어떠카지TV(http://www.kajitv.com)