[거버넌스 칼럼 4] 고옥기 법무사, 부동산경매를 위한 권리분석

부동산 경매의 권리 분석 방법으로 지난 칼럼에 유치권과 관습법상 법정지상권에 대하여 실었다. 이번에는 법원이 매각물건명세서에 공고하는 것 중 권리 분석에 도움이 되는 몇 가지를 개인적인 생각을 덧붙여 열거하겠다.

매각물건명세서는 법원이 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여 누구든지 볼 수 있도록 한 것이다.

취지는 경매 절차에서 매각 대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각 대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다(대결 2008. 6. 2. 2006마807). 법원의 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의 및 매각허가 결정에 대한 즉시항고의 사유가 된다.

그러면 매각물건명세서 기재의 중요한 사항을 살펴보겠다.

가. 점유관계와 관계인의 진술

집행관의 현황조사 보고서 또는 감정인의 평가서 등에 의하여 매각 부동산의 점유자와 그 점유권원(임차권 또는 전세권 등), 점유할 수 있는 기간(임대차 기간 등), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급 여부 등)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 살펴야 한다.

채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 볼 필요가 없지만, 경매개시결정등기 전에 등기된 전세권자나 주택(상가건물)임차권등기권자 등은 권리신고(배당요구)를 하지 않은 경우에도 그 내용을 기재해주므로 숙지할 필요가 있다.

주택의 임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일 영시에 발생한다. 따라서 인도와 주민등록을 마친 다음 날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선한다.

또한, 매수인이 임차보증금을 인수하는 경우의 예로 주민등록이 불법 말소된 최선순위 임차인의 대항력이 살아나는 경우가 있으므로 전입신고가 없더라도 점유관계가 확인되지 않으면 무조건 부담이 없다고 확신해서는 안 된다.

유치권은 매수인에게 인수되나 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 매각물건명세서의 기재 사항이 아니지만, 유치권자라고 주장하는 자도 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와 관계없이 명세서의 점유자로 기재된다.

나. 매각으로 효력을 잃지 않는 부동산 위의 권리 또는 가처분

① 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는 것

매각 목적물에 설정된 최선순위 (근)저당권, (가)압류, 배당요구한 전세권, 담보가등기 등을 기준으로 판단하여 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는 것은 매각물건명세서를 보면 알 수 있다.

예를 들어, 저당권･압류 채권･가압류 채권에 대항할 수 있는 지상권･지역권･전세권 및 등기된 임차권(단 전세권 중 배당요구한 것은 제외) 등을 보면 된다.

또한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지수용 또는 사용 재결을 원인으로 하는 구분지상권 설정등기 또는 구분지상권 이전등기를 경료한 경우에는 그보다 먼저 마쳐진 강제경매개시결정의 등기, 근저당권 등 담보물권의 설정등기, 압류등기, 가압류등기 등에 기하여 경매 또는 공매로 인한 소유권이전등기의 촉탁이 있는 경우에도 이를 말소할 수 없으므로 매각물건명세서에 반드시 매수인에게 인수된다.

가처분 중에서 주의할 것은 토지 소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권 설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 않으므로 주의를 요한다.

② 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령권자의 임차권 등

매각물건명세서 양식에 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것”을 기재하는 란이 있고, 민사집행법 105조 1항에서 이러한 권리관계를 직접 적도록 규정하고 있으므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않고, 매수인이 인수되므로 주의하여 살펴야 한다.

③ 배당요구하지 않은 최선순위 전세권

매각으로 인하여 소멸되지 않는 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하므로, 최선순위 전세권자가 전세권에 기해 배당요구를 하지 않고 임차인으로서의 지위에 기해 배당요구를 하였다면 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없으므로 매각물건명세서에 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다는 취지가 기재되므로 확인하여야 한다(대판 2010. 6. 24. 2009다40790).

한편 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권(민법 404조)에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다.

다만 최선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다(대판 2015. 11. 17. 2014다10694). 따라서 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같은 소명자료를 배당요구 종기까지 제출하지 않은 경우에는 적법한 배당요구가 없었다고 보아 최선순위 전세권이 소멸하지 않으므로 그 취지가 매각물건명세서에 나온다.

④ 최선순위 저당권설정일자

매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여, 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기재하게 되므로, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의 문구를 살핀다.

다. 지상권의 개요

민법 366조에 의한 법정지상권은 ⓐ 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물이 이미 건축되어 있었거나, 건물이 건축 중으로서 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있을 정도로 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에만 성립하고(대판 2014. 9. 4. 2011다73038, 73045) 건물 없는 나대지에 저당권이 설정된 후 그 후 건물이 축조된 경우에는 성립하지 않으며(대판 2003. 9. 5. 2003다26051), ⓑ 저당권설정 당시에 건축되어 있던 지상건물을 철거한 다음 건물을 신축하거나 재건축한 경우에는 (i) 토지에만 저당권을 설정한 때에는 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내에서 성립하고, (ii) 토지와 건물에 공동저당이 설정된 때에는 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권을 설정해 주지 않는 한 성립하지 않는다(대판 2003. 12. 18. 98다43601).

이상으로 법원이 매각물건명세서에 공고하는 것 중 권리분석에 도움이 되는 몇 가지를 덧붙였다. 부동산을 취득하는 방법에는 매매, 상속, 증여, 경・공매 등 여러 가지가 있지만, 경매를 통한 부동산 취득은 이러한 권리분석을 선행 하여야 추가적인 비용을 줄일 수 있다. 법원에서는 매수인들이 손해를 입지 않도록 매각물건명세서를 공고하고 있으므로 법원경매에 임할 때 꼼꼼하게 살필 필요가 있다.

◈ 칼럼니스트

한국경영자문원 자문위원 고옥기 법무사

▣ 경력

- 고옥기 사무소 대표 법무사

- 수원지방법원 성남지원 조정위원

- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사

- 서울중앙지방법원 등기전산화

- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장

- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관

- 서울중앙지방법원 민사신청과

- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여

- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여

- 행정사

- 공인중개사

출처 : 어떠카지TV(http://www.kajitv.com)