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[거버넌스 칼럼 24] 고옥기 법무사, 경매를 위한 권리분석, 남을 가망이 없는 경우의 경매취소

부동산 경매의 권리분석 방법으로 지난 칼럼에 매각물건명세서를 볼 때 무엇을 보아야 하는지, 즉 권리분석에 필요한 사항들이 무엇인지를 열거하였다. 이번에는 법원에서 부동산경매절차 진행 중 직권으로 이 절차를 취소하는 예가 있는데, 채권자 입장에서는 허탈한 경우이고 채무자 측에서는 살고 있는 집이 경매절차가 취소되어 안도의 한숨을 내쉴 수도 있는 상황으로, 민법 및 민사집행법과 판례를 참조하여 열거하겠다.


“부동산 경매절차에서 법원이 정한 최저매각가격으로 경매신청채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 절차비용(이하 이 부담과 절차비용을 '우선채권'이라 함)을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는, 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하지 않으면서, 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제102조).”고 규정하고 있다.


이유는 “경매신청채권자가 경매절차를 통하여 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 불구하고 무익한 절차가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하게 하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정이다(대결 1987. 10. 30. 87마861).”고 판시하고 있다.


남을 가망이 없어 경매가 취소될 경우의 예에는 ㉮ 부동산 감정해본 결과 최저매각가격이 우선채권 총액에 미달하는 경우, ㉯ 유찰시 새 매각을 하려고 최저매각가격을 저감한 결과 우선채권 총액에 미달하는 경우, ㉰ 중복경매에서 먼저 개시결정한 경매신청이 취하나 취소되어 뒤의 개시결정에 의하여 경매가 진행되는 경우에 뒤의 경매신청인에 대한 관계에서의 우선채권 총액이 최저매각가격을 초과하는 경우 등과 같이 최저매각가격 결정 시부터 매각결정기일 종료 시까지의 사이에 어떤 사유에 의해서든 압류채권자의 채권에 대한 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우에는 민사집행법 제102조가 적용된다.


남을 가망이 없어 경매가 취소되는 원인에는 우선채권인 부동산의 모든 부담과 경매를 진행하기 위한 매각절차비용 등이 있는데 여기에서는 부동산의 부담이 무엇인지 알아보겠다.


민사집행법 제102조에서 말하는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담이란 매각부동산의 매각대금에서 압류채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권으로서 당해 매각절차에서 밝혀진 것을 말하는 것으로 아래와 같은 것들이 있다.


부동산상의 저당권은 매각에 의하여 소멸하고 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로(민사집행법 91조 2항) 선순위의 저당권에 의한 피담보채권은 우선채권에 해당한다. 우선채권이 되는 범위는 원칙상으로 피담보채권 원본과 이자 및 원본의 이행기를 경과한 후의 1년분의 지연손해금이다(민법 제360조). 다만 근저당권의 경우에는 근저당권자의 신고액이나 집행당사자가 증명하는 피담보채권액을 우선채권액으로 하되, 이러한 실제의 채권액이 밝혀지지 않는 한 등기된 채권최고액을 우선채권액으로 한다.


전세권자는 부동산 전부의 매각대금에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제303조). 따라서 매각부동산에 관하여 선순위의 전세권등기가 있는 경우 그것이 민사집행법 제91조 제3항의 적용을 받아 매각으로 인하여 소멸하게 될 전세권인 경우에는 그 전세금반환채권도 여기의 우선채권에 해당한다.


선순위 가등기담보권에 의하여 담보되는 채권은 이 조항에서 정한 우선채권의 범위에 들어간다. 그러나 그 권리자가 채권을 증명하여 집행법원에 신고하지 않으면 순수한 순위보전을 위한 가등기인지 또는 담보를 위한 가등기인지 알 수 없으므로, 담보를 위한 가등기라는 채권자의 신고가 있어야 이 조항의 우선채권에 해당한다.


국세・지방세, 고용보험료, 산업재해보험료, 건강보험료, 연금보험료, 개발부담금, 장애인고용부담금 등 조세 및 공과금 등 그 순위가 압류채권자의 권리에 우선하는 때에는 우선채권에 해당하고, 임금, 퇴직금, 재해보상금 그 밖의 근로관계로 인한 채권도 이 조항의 우선채권 범위에 들어가지만 우선채권으로 인정받기 위해서는 채권자의 배당요구가 필요하다.


주택 또는 주택겸용 건물의 임차인은 보증금 중 일정액에 관하여는 주택에 관한 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 때에는 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있지만, 현황조사보고서의 기재에 의하여 그 보증금의 액수가 판명되었다고 하여도 아직 이들 채권자로부터 배당요구가 없다면 남을 가망의 유무를 판단할 때에는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담에 포함하지 않는다.


저당권설정등기 후에 목적부동산의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비나 유익비를 지출한 때에 가지는 비용상환청구권은 저당물의 매각대금에서 우선상환을 받을 수 있는지만(민법 제367조), 제3취득자가 실제로 배당을 받으려면 배당요구의 신청을 하여야 할 것이기 때문에 우선채권의 인정도 제3취득자의 배당요구 신청이 있어야 가능하다.


이상으로 남을 가망이 없어 경매가 취소될 경우의 예와 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담에 대하여 개략적으로 알아보았다. 간혹 경매법원이 남을 가망이 없음에도 이를 간과하고 절차를 진행할 경우, 민사집행법 위반의 하자가 치유된다고 할 수 없고 경매법원 직권으로 매각불허가결정을 하여야 하지만 이를 간과하고 매각허가결정이 확정된다면 경매절차진행은 유효하게 될 수 있다.


법무법인 백하 오동현 변호사의 의견에 따르면, 부동산소유자의 입장에서는 자기의 부동산이 경매절차 진행으로 매각되는 경우보다는 취소되어 절차진행이 안되기를 바랄 수 있을 것이다. 반대로 채권자는 채무자의 재산을 경매처분하여 일부라도 채권만족을 얻거나, 아니면 채권만족이 안되더라도 경매가 완료되는 것을 바랄 수도 있다. 따라서 위 판시사항에서 적시하고 있는 “우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정”은 자칫 채권자의 감정을 고려하지 않은 편면적 판단으로도 여겨질 수 있다.


◈ 칼럼니스트

KMAS(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사




▣ 경력

- 고옥기 사무소 대표 법무사

- 수원지방법원 성남지원 조정위원

- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사

- 서울중앙지방법원 등기전산화

- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장

- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관

- 서울중앙지방법원 민사신청과

- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여

- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여

- 행정사

- 공인중개사


출처 : 어떠카지TV(http://www.kajitv.com)