[거버넌스 칼럼 129] 고옥기 법무사, "부동산경매절차에 있어서 채권자의 배당요구"

경제 전문가들에 의하면 현재 우리나라 부동산의 상당수는 가계부채 리스크확대나 금융부실위험급증으로 인하여 대출에 의존하던 부동산이 경매시장으로 흘러나오는 경우가 많다는 평가를 하고 있다. 부동산 소유자 입장에서는 안타까운 일이겠으나 채권자의 입장에서는 투자한 돈을 회수할 수 있는지가 관심의 대상일 것이어서 부동산경매절차에 있어서 부동산이 매각되어 배당을 받을 수 있는 채권자가 누구인지와 배당요구 여부에 대하여 간략하게 알아보자.

부동산경매절차에 있어서 배당을 받을 수 있는 채권자는 배당을 요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자(① 이중경매신청인 ② 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자 ③첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제자 ④종전 등기기록상의 권리자)와 배당을 요구하여야 배당을 받을 수 있는 자(①집행력 있는 판결문 등을 가진 채권자 ②첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자 ③민법・상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 ④조세 기타 공과금채권 등)가 있다.

1) 배당을 요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자

가) 이중경매신청인

강제경매의 이중경매신청이 선 경매사건의 배당요구의 종기까지 이루어진 때에는 비록 그에 기한 압류의 효력이 배당요구의 종기 후에 발생하였다고 할지라도 배당받을 채권자로 취급된다. 그러나 이중경매신청을 선행사건의 배당요구의 종기 이후에 한 경우에, 이중경매신청이 받아들여진 경우에도 배당받을 수 없다.

압류채권자가 배당받을 금액은 배당요구의 종기까지 적법하게 청구된 채권의 원금과 이자 및 집행비용이다. 강제경매의 경우에는 채권의 일부를 청구금액으로 하여 경매신청을 한 후 나머지 채권에 대하여 배당을 받으려면 이중경매신청을 할 필요 없이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 되고, 이때 배당요구는 청구채권을 확장한 채권계산서 제출에 의하여도 할 수 있다(대법원판결 1983. 10. 15. 83마393). 즉 채권의 일부는 압류채권으로, 일부는 배당요구채권으로 구분되어 모두 배당을 받게 되는 것이다.

나) 첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 가압류채권

첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 채권자는 배당요구를 하지 않더라도 배당을 받는다(민집 148조 3호). 따라서 이에 해당하는 가압류채권자가 채권계산서를 제출하지 않았다 하여 배당에서 제외하여서는 안 된다(대법원판례 94다57718, 대법원판례 2005다34391).

다) 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제자

① (근)저당권자

저당권이 우선변제를 받을 수 있는 범위는 원본(원금), 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권의 실행비용이다(민 360조 본문). 지연손해금, 즉 이행기일 후의 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 우선변제를 받을 수 있다(민 360조 단서). 지연손해금은 원본채무의 불이행으로 법률상 당연히 발생하므로 그 특약이나 등기가 없더라도 법정이율의 범위 내에서는 당연히 청구할 수 있다. 약정이자에 관한 등기가 있으면 그 이율에 의하여 지연손해금이 당연히 발생한다.

근저당권이 담보하는 채권의 범위는 등기된 채권최고액을 한도로 하여 그 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부에 미치되 이자와 채무불이행으로 인한 손해배상 및 위약금도 채권최고액에 포함되므로, 원금과 이자, 지연손해금, 위약금 등을 합쳐 채권최고액의 범위 안에서만 근저당권의 효력이 미치며, 이를 초과하는 부분은 우선변제를 받지 못한다.

근저당거래계약의 결산기에, 이미 발생한 채권이 그 채권최고액을 초과하고 있고 근저당권자가 경매신청서 또는 채권계산서에 의하여 그 초과액까지도 청구하고 있을 경우에 목적부동산의 매각대금에 그 최고액을 변제하고도 잔액이 있으며 그 잔액으로부터 변제받을 후순위권자도 없는 때에는 그 잔액에서 위 초과액을 변제받을 수 있는가에 관하여는 사례마다 다르므로 배당 담당자에게 문의하는 것이 좋을 것이다.

② 가등기담보권의 피담보채권

가등기담보권자는 목적부동산에 대한 강제경매나 임의경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수 있고 이 경우에 순위는 가등기담보권을 저당권으로 보고 그 담보가등기가 된 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다(가등기담보등에 관한 법률 13조).

다만 저당권과는 달리 가등기담보권의 경우에는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 것으로서 매각에 의하여 소멸되는 때에도 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다.(가담 16조 2항 전문). 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정이 있으면 집행법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 경우에는 그 내용 및 채권(이자 기타의 부수채권을 포함한다)의 존부, 원인 및 금액을, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고 한다(가담 16조 1항).

그런데 가등기의 내용이 밝혀지지 않고서는 잉여의 유무를 판단할 수 없고, 실무에서는 신고가 없는 경우에는 일단 그 가등기를 순수한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기로 보고 있다. 판례는 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기기록상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수될 수 있다(대법원판례 2003마1438).

③ 전세금반환채권

최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 전세권은 소멸한다(대법원판례 2009다40790).

반면 최선순위 전세권자가 부동산에 관한 제1경매절차에서 배당요구를 하였으나 전세권자로서 배당을 받지 못하였다면 위 전세권은 제1경매절차에 따른 부동산의 매각으로 이미 소멸되었으므로, 설령 전세권설정등기가 말소되지 않았다고 하더라도 후에 제2경매절차가 진행된다 하더라도 전세권자로서 배당받을 수 없다(대법원판례 2015다30442).

실제로는 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 한 경우, 전세권의 목적물이 주택인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘 경우에는 같은 법에 의한 보호도 받게 된다(대법원판례 93다39676 등).

따라서 전세권등기일자로는 매각으로 소멸하는 것처럼 보이는 전세권이라도 위 각 법 소정의 대항요건을 갖춘 것으로서 최선순위인 경우에는 임차권자로서 저당권 등에 대항할 수 있게 됨을 유의하여야 한다(대법원판례 93다10552, 10569 참조).

2) 배당을 요구하여야 배당을 받을 수 있는 자

가)집행력 있는 정본을 가진 채권자

집행문이 부여된 판결정본 등으로 집행권원에 표시된 내용이 금전의 지급을 내용으로 하는 것이어야 하며, 강제집행에 집행문이 필요한 것은 집행문을 부여받아야 하지만 집행문이 필요 없는 지급명령, 배상명령 등은 집행문이 없어도 된다.

재산형과 법원의 과태료 재판에 의하여 확정된 과태료 채권도 검사의 집행명령에 의하여 독립된 강제집행이 가능하므로 여기에 포함된다. 따라서 이들 채권도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다.

배당요구를 할 때는 집행력 있는 정본을 소지한 자라도 배당요구서에 반드시 집행력 있는 정본을 붙일 필요는 없고 그 사본을 붙이면 된다(민사집행규칙 48조 2항).

나)첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자

첫 경매개시결정등기 후에 동일 부동산에 대하여 가압류를 한 채권자를 말한다.

가압류채권자 중 첫 경매개시결정등기 전에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당받을 수 있으나(민사집행법 148조 3호), 첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자는 경매신청인에게 대항할 수 없고 집행법원도 가압류사실을 알 수가 없으므로 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다.

다) 민법・상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

①주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법

주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 데 있어 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물 임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 처음부터 위법의 적용대상이 아니다.

소액보증금 최우선변제권의 요건으로는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 소액보증금에 해당할 것, 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 주택의 경우 주민등록, 상가건물의 경우 사업자등록의 신청)을 갖췄을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다. 그러나 임차목적물에 관하여 소유권보존등기가 되어 있어야 하는 것은 아니다.

미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용 된다(대법원판례 2004다26133 참조).

② 근로자의 우선변제권

근로자가 집행법원(경매법원)에 근로기준법에 정해진 임금채권 및 근로자퇴직급여 보장법에서 정한 퇴직급여등채권의 우선변제권에 기한 배당요구를 하는 경우에는, 법원의 확정판결이나 고용노동부 지방노동관서의 장이 발급한 체불 임금등･사업주 확인서 중 하나와 부속서류를 제출하여야 한다.

최종 3개월분의 임금, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여등은 질권･저당권 또는 ‘동산･채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권(이하 ‘저당권등’)에 의하여 담보된 채권, 조세･공과금 및 일반채권보다는 선순위이다(근로기준법 38조 2항, 근로자퇴직급여 보장법 12조 2항).

③조세 기타 공과금채권

조세 기타 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있는 공과금채권(과태료 중 법원의 과태료 재판을 거치지 아니하고 행정관청에 의하여 부과된 채 확정된 과태료 채권도 여기에 해당한다)에는 징수 순위가 일반채권보다 앞서는 것과 그렇지 아니한 것이 있고, 전자 중에도 납부기한에 따라 담보권과의 우선순위가 달라지는 것과 그렇지 아니한 것이 있는데, 어느 것이나 이들 징수금이 미납된 경우 배당요구의 종기까지 국세징수법 또는 지방세징수법상의 체납처분의 예에 의한 압류･참가압류 또는 교부청구를 하여야만 배당받을 수 있다.

이상 간략하게 부동산경매절차에 있어서 배당을 받을 수 있는 채권자로서 배당을 요구하지 않아도 배당을 받을 수 있고, 배당을 요구하여야 배당에 참가할 수 있는 자들을 알아보았다. 배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시된 부동산집행절차에 참가하여 이 부동산의 매각대금에서 변제를 받으려는 강제집행절차에 편승하는 절차이다. 채권의 원인과 액수를 기재한 서면에 의하여 집행법원에 배당을 요구하는 취지가 표시되면 되므로, 위 사항 중 나의 채권이 어디에 해당되는지를 살펴보고 배당요구 여부를 결정하여 채권자로 권리를 행사해야 할 것이다.

◈ 칼럼니스트

사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사

▣ 경 력

- 고옥기 사무소 대표 법무사

- 수원지방법원 성남지원 조정위원

- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사

- 서울중앙지방법원 등기전산화

- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장

- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관

- 서울중앙지방법원 민사신청과

- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여

- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여

- 행정사

- 공인중개사

출처 : 중부연합뉴스(http://www.kajitv.com)