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[거버넌스 칼럼 101] 고옥기 법무사, 부동산 경매의 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로서의 유치권

얼마 전 서울의 국내 최대 규모의 재건축 사업으로 꼽히는 재건축현장에서 공사비를 못 받았다는 시공사업단측은 공사가 진행 중인 현장에‘유치권행사중’이라는 플래카드를 곳곳에 내걸고 신축공사를 중단한 적이 있다. 이 현장은 부동산 경매절차까지는 나아가지 않았지만 강력한 물적담보권인 유치권을 행사하였다.


위와 같이 진정한 유치권자라면 법적 보호를 받는 것이 정당하지만, 허위의 유치권을 내세워 부동산 경매질서를 교란시키는 유치권자도 있는 상황에서, 경매에 참여하고픈 일반인들은 유치권은 등기되지 않고 진정한 것인지를 파악하기가 쉽지 않기 때문에 입찰에 참여하기란 쉽지 않다.


경매입찰자 입장에서 유치권이 성립하기 위한 요건을 어느 정도만 파악하고 있으면 유치권이 내걸린 부동산도 관심 있게 볼 수 있을 것이라 생각되므로, 유치권의 성립요건과 판례로 인정된 유치권 성립여부를 간략하게 알아보자.


유치권의 성립요건은 ①유치권으로 주장하는 채권과 유치권 대상부동산과의 견련관계가 있어야 한다. 건물을 지은 시공사가 유치권을 행사할 경우 공사대금을 받지 못한 것과 건물을 지은 것과는 관련이 있다 할 것이다. 그러나 임차인의 보증금반환채권에 대하여는 견련관계가 인정되지 않고, 부동산인도의무와는 동시이행의 항변권만을 가질 뿐이다(전합 77다1241 등).


②유치권자가 취득한 채권이 반환해야 할 부동산과 동일한 원인으로부터 발생해야 한다. 부동산의 매매계약이 취소된 경우, 매매대금의 반환의무와 부동산을 받아 올 권리는 매매계약의 취소라는 동일한 법률관계로부터 발생한 것이기 때문에, 서로 견련관계를 가진다, 즉 매매대금을 반환받지 못하면 부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.


③채권이 변제기에 있어야 한다. 채권이 변제기에 도달하기 전에 유치권을 인정하면 변제기 전에 채무이행을 강제하는 결과가 되기 때문이다(민법320조 제1항)


④유치권자와 채무자간에 유치권을 배제특약이 없이 유치권자는 반드시 부동산을 점유하고 있어야 하고(민법 제320조 제1항), 점유자가 목적물의 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸 한다(민법 제328조). 또한 이 점유는 적법한 점유이어야 하고, 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다(민법320조 제2항). 건물임차인이 임대차계약의 해지 후에도 계속 건물을 점유하고 그 기간 동안 필요비나 유익비를 지출하더라도 그 대금에 관해서는 유치권이 성립하지 않는다.


다음으로 판례로 인정된 유치권 성립여부를 알아보자.


채무자 소유건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생한 다음 채무자가 채권자에게 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자는 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원판례 2005다22688).


즉, 경매개시결정의 기입등기 후에 점유를 이전받은 다음 채권을 취득하여 유치권이 성립한 경우(대법원판레 2006다22050), 채권은 경매개시결정의 기입등기 전에 취득하였는데 경매개시결정의 기입등기 후에 점유를 이전받아 유치권이 성립한 경우(대법원판례 2005다22688), 점유는 경매개시결정의 기입등기 전에 이전받았는데 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 다음에 채권을 취득하여 유치권이 성립한 경우(대법원판례 2011다55214)이다.


부동산에 가압류등기가 이루어진 다음 채무자가 유치권자에게 부동산 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 경우, 유치권자는 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않고 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다(대법원판례 2009다19246). 이 판결 취지에 볼 때, 가압류등기 후 유치권을 취득한 자는 그 이후 가압류에서 이행되는 본압류에 따른 경매절차에서도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 보는 것이 맞을 것이다.


국세징수법에 따른 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전 유치권을 취득한 유치권자는 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다[대법원판례 2009다60336]. 위 판결은 그 근거로 체납처분압류만으로는 해당 부동산에 대한 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아니고, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니라는 점을 들고 있는데, 체납처분압류가 경매개시결정에 따른 압류보다는 가압류와 비슷하다고 본 것이다.


경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우 점유자는 유치권을 이유로 경매절차의 매수인에게 부동산 인도를 거절할 수 있다. 이는 유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었는지 와는 관계가 없다(대법원판례 2008다70763, 대법원판례 2010다84932). 반대로 상사유치권자는 선행 저당권자 또는 선행 저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 대항할 수 없다(대법원판례 2010다57350, 대법원판례 2012다94285).


채무자가 채무초과의 상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박하고, 채무자 소유의 부동산에 저당권 기타 담보물권이 이미 설정되어 있어서 채권자가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 현저히 낮아진 상태에서 채무자와 채권자가 유치권을 성립시킨 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 않는다(대법원판례 2011다84298, 반대로 신의칙에 반하지 않는다고 본 사례로는 대법원판례 2014다53462).


위와 같이 부동산에 대한 유치권의 성립요건과 판례상 인정되거나 되지 않는 유치권에 대하여 간략하게 알아보았다. 부동산 경매시장에서 허위의 유치권으로 인하여 경매절차가 지연될 뿐만 아니라 매각대금이 저감되어 채무자나 이해관계인들의 경제적인 손실이 발생할 수 있지만, 부동산 경매에 참여하려는 일반인들이 유치권에 대한 상식을 조금이라도 알고 유치권이 달린 경매부동산에 조금 더 관심을 기울인다면, 다소 저감된 가격의 좋은 부동산을 매수할 기회도 있을 것이다.


◈ 칼럼니스트


사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사




사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사

▣ 경 력


- 고옥기 사무소 대표 법무사


- 수원지방법원 성남지원 조정위원


- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사


- 서울중앙지방법원 등기전산화


- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장


- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관


- 서울중앙지방법원 민사신청과


- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여


- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여


- 행정사


- 공인중개사


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